İpotek Nedir? Konut Kredisinde İpotek Nasıl İşler?

Banka ipoteği tapu devriyle aynı anda tesis eder. Tapu dairesindeki işlem sırasında şu üç şey birlikte olur:

1. Konut sizin adınıza tescil edilir.
2. Banka tapuya birinci derece ipotek koyar.
3. Kredi tutarı doğrudan satıcının hesabına geçer.

Bu eş zamanlılık her iki tarafı da korur: satıcı parasını almadan tapu devri olmaz, banka ipoteği kurulmadan parayı ödemez.

Derece ne demek?

Bir taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek olabilir. Birinci derece ipotek, alacağını ilk sırada tahsil etme hakkı verir. Konut kredilerinde banka her zaman birinci dereceyi ister; bu yüzden üzerinde başka ipotek bulunan konut için kredi çıkması güçleşir.

Kredi borcunuz bittiğinde ipotek kendiliğinden kalkmaz; fek denen işlemi yaptırmanız gerekir.

1. Krediyi tamamen kapatın (vade sonunda ya da erken kapatarak).
2. Bankadan ipotek fek yazısı alın.
3. Yazıyla tapu müdürlüğüne başvurun.
4. Tapu müdürlüğü kayıttaki ipotek şerhini siler.

Fek işlemini takip etmek borçlunun sorumluluğundadır. Krediyi bitirdikten sonra bu adımı atlarsanız, ileride evi satmak istediğinizde beklenmedik bir engelle karşılaşırsınız.

Evet, ama önce ipoteğin çözülmesi gerekir. Uygulamada üç yol var:

• Satıştan önce krediyi kapatmak. En temiz yol; satıştan gelen parayla değil, kendi kaynağınızla kapatırsınız.
• Satış bedeliyle krediyi kapatmak. Tapu işlemi sırasında alıcının ödediği tutarın bir kısmı doğrudan bankaya gider, ipotek fek edilir, kalanı size ödenir. Bu yolu bankayla ve tapu müdürlüğüyle önceden planlamanız gerekir.
• Kredi devri. Bazı bankalar mevcut krediyi alıcıya devretmeye izin verir. Alıcının kredi değerlendirmesinden geçmesi gerekir; her bankada mümkün olmayabilir.

Üç yolda da bankayla önceden görüşmek şart. İpotekli konutu bankaya haber vermeden satmaya kalkarsanız tapudaki işlem durur.