Formüller · BDDK oran tablosu · Varsayımlar | Son güncelleme: 25 Temmuz 2026
Hazırlayan: Evren Güven · 15 yıl deneyimli bankacı
Kredim.ai'deki her rakam üç şeye dayanır: anüite taksit formülü, BDDK'nın kredi/değer oranı tablosu ve bankaların kamuya açık faiz oranları. Bu sayfadaki formüllerle sitedeki bütün sonuçları kendiniz yeniden hesaplayabilirsiniz.
Türkiye'de konut kredilerini eşit taksitle, yani anüite yöntemiyle geri ödersiniz: her ay ödediğiniz tutar aynı kalır, bu tutarın içindeki faiz payı azalırken anapara payı artar.
| Değişken | Anlamı | Örnek değer |
|---|---|---|
| A | Kredi anaparası (bankadan çekilen tutar) | 5.000.000 TL |
| i | Aylık faiz oranı (ondalık olarak) | 0,0249 (%2,49) |
| n | Vade (ay sayısı) | 120 |
Sitedeki 131.366 TL'lik taksitin nereden çıktığını adım adım gösteriyoruz.
(1 + 0,0249)120 = 1,0249120 = 19,132828
0,0249 × 19,132828 = 0,476407
19,132828 − 1 = 18,132828
5.000.000 × (0,476407 ÷ 18,132828) = 131.366 TL
131.366 × 120 = 15.763.920 TL — bunun 10.763.920 TL'si faizdir.
Taksiti bulduktan sonrası basit: bir çarpma, bir çıkarma.
Bir eve en fazla ne kadar kredi çıkacağını bankalar değil, BDDK'nın 29 Ocak 2026 tarihli 11364 sayılı kararı belirler. Oran, konutun ekspertiz değerine ve enerji sınıfına göre değişir. Karar metnine veri kaynakları sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
| Konut Değeri (Ekspertiz) | A / B Sınıfı | C Sınıfı | D ve Altı |
|---|---|---|---|
| 5.000.000 TL'ye kadar | %90 | %80 | %70 |
| 5.000.001 – 7.000.000 TL | %80 | %70 | %60 |
| 7.000.001 – 10.000.000 TL | %70 | %60 | %50 |
| 10.000.001 – 20.000.000 TL | %50 | %40 | %30 |
| 20.000.000 TL üzeri | %40 | %30 | %20 |
📌 Banka bu oranı satış fiyatına değil, ekspertiz değerine uygular. Ekspertiz değeri satış fiyatının altında çıkarsa çekebileceğiniz kredi de düşer. Enerji sınıfı nasıl belirleniyor, enerji sınıfı sayfamızda ayrıntılı anlattık.
Üzerinize kayıtlı bir konut varken ikinci konutu alıyorsanız BDDK, yukarıdaki tabloda yazan oranı dörtte bire indirir (24 Ağustos 2023 tarihli 10525 sayılı karar).
| Enerji Sınıfı | İlk Konutta Oran | İlave Konutta Oran | 5 Milyon TL'lik Evde Azami Kredi |
|---|---|---|---|
| A / B | %90 | %22,5 | 1.125.000 TL |
| C | %80 | %20 | 1.000.000 TL |
| D ve altı | %70 | %17,5 | 875.000 TL |
📌 Ayrıntılar için: Üzerimde ev varken konut kredisi çekebilir miyim?
Bankalar aylık taksitin, belgelediğiniz hane gelirinin yarısını geçmemesini ister. Peşinat ise konutun ekspertiz değeri ile çıkan azami kredi arasındaki farktır.
Diyelim ki 5 milyon TL değerinde, C enerji sınıfı bir konut alıyorsunuz ve üzerinize kayıtlı başka ev yok:
Bu hesaba eşinizin ve aynı hanedeki diğer bireylerin belgelenebilir gelirini de ekleyebilirsiniz. Kira geliri ya da serbest meslek kazancı gibi kalemleri bankalar farklı ağırlıklarla dikkate alır.
Bir hesabın neyi kapsamadığını bilmek, neyi kapsadığını bilmek kadar önemlidir.
Bize güvenmek zorunda değilsiniz; aynı sonucu Excel'de veya Google Sheets'te tek satırda çıkarabilirsiniz.
Formülü kendiniz uyguladığınızda farklı bir sonuç çıkarsa ya da bir sayfamızdaki rakamın hatalı olduğunu düşünüyorsanız bize yazın: iletisim@kredim.ai. Hata bildirimlerini nasıl ele aldığımızı editoryal politikamızda anlattık.
Kullandığımız faiz oranlarını, BDDK kararlarını ve diğer verileri nereden aldığımızı veri kaynakları sayfamızda tek tek listeledik.
Tüm taksit rakamları standart anüite (eşit taksitli kredi) formülüyle hesaplanır: Taksit = A × [i × (1+i)^n] ÷ [(1+i)^n − 1]. Burada A kredi anaparası, i aylık faiz oranı, n ise ay cinsinden vadedir. Bu formül, Excel ve Google Sheets'teki PMT fonksiyonuyla birebir aynı sonucu verir; sayfalarımızdaki her rakamı böyle kendiniz doğrulayabilirsiniz.
Kredi/değer oranı iki değişkene bağlıdır: konutun ekspertiz değeri ve enerji sınıfı. BDDK'nın 29 Ocak 2026 tarihli 11364 sayılı kararı, konut değerini beş banda ayırır ve her bantta A/B, C, D ve altı sınıflar için ayrı oran belirler. Değer yükseldikçe oran düşer: 5 milyon TL'ye kadar A/B sınıfında %90 olan oran, 20 milyon TL üzerinde %40'a iner.
Hayır. Sitedeki taksit ve toplam geri ödeme rakamları yalnızca anapara ve faizi kapsar. Hayat sigortası, DASK, konut sigortası, dosya masrafı, ekspertiz ücreti, ipotek tesis ücreti ve tapu harcı hesaba dahil değildir. Bu kalemler bankaya göre değişir ve gerçek maliyeti buradaki tahminin üzerine çıkarır.
Bankalar aylık taksitin, belgelenen aylık hane gelirinin yarısını aşmamasını ister. Bu yüzden minimum hane gelirini aylık taksiti ikiyle çarparak buluruz. 131.366 TL taksit için gereken asgari hane geliri 262.732 TL'dir. Eşinizin ve aynı hanedeki diğer bireylerin belgelenebilir gelirini de bu tutara ekleyebilirsiniz.
Hayır. Faiz oranlarını bankaların kamuya açık kredi sayfalarından belirli aralıklarla derleriz; her sayfada oranların hangi tarihe ait olduğu yazar. Bankalar oranlarını gün içinde değiştirebilir, ayrıca kredi notunuza ve kampanyalara göre size özel oran çıkabilir. Bu yüzden rakamlarımız karşılaştırma içindir, teklif değildir.
Bunun üç sebebi olabilir: banka size listede yazandan farklı bir faiz uygulamıştır, taksite sigorta primlerini eklemiştir ya da kredi tutarını ekspertiz değerine göre aşağı çekmiştir. Bizim rakamımız sigortasız ve masrafsız saf anapara-faiz hesabıdır; banka teklifi genellikle bunun biraz üzerinde çıkar.