8 adımlı süreç · Belgeler · Ekspertiz · İpotek | Son güncelleme: Temmuz 2026
Hazırlayan: YiğitCan Yaşar · 10 yıl deneyimli bankacı
Konut kredisi süreci kabaca 8 adımdan oluşur: bütçe belirleme, ön onay, konut seçimi, başvuru, ekspertiz, kredi onayı, ipotek tesisi ve tapu devri. Başvurudan tapuya kadar geçen süre genellikle 1–3 haftadır; ekspertiz ve tapu randevusu bu sürenin çoğunu alır.
Önce ne kadar ev alabileceğinizi hesaplayın. Burada iki sınır var. Birincisi taksitiniz: hane gelirinizin yarısını aşamaz. İkincisi kredi tutarı: BDDK, konut değerinin ancak belirli bir oranına kadar kredi kullanılmasına izin veriyor. Bu aracımız ikisini birlikte hesaplıyor.
Ev bulmadan önce bankaya gidip ön onay almak, pazarlıkta elinizi güçlendirir ve sürpriz ret riskini azaltır. Ön onayda banka gelirinize ve kredi notunuza bakar, size ne kadar kredi verebileceğini baştan söyler.
Enerji sınıfı, çekebileceğiniz krediyi doğrudan etkiler. Satıcıdan Enerji Kimlik Belgesi isteyin; belge yoksa banka konutu düşük sınıf sayar ve kredi oranınız düşer.
Kimlik, gelir belgesi, tapu fotokopisi ve satış sözleşmesi temel belgelerdir. Birden fazla bankaya başvurursanız oranları karşılaştırma şansınız olur.
Bankanın anlaşmalı eksperi evi yerinde inceler ve değer biçer. Banka krediyi satış fiyatına göre değil, bu değere göre hesaplar. Ekspertiz değeri satış fiyatının altında kalırsa aradaki farkı peşinatla kapatmanız gerekir.
Banka onay verdiğinde size yazılı ödeme planı sunar. Bağlayıcı olan bu plandır; içindeki taksit rakamı sigorta primlerini ve masrafları da kapsar. İmzalamadan önce erken kapama koşullarını mutlaka okuyun.
Tapu dairesinde devirle eş zamanlı olarak banka eve birinci derece ipotek koyar, kredi tutarını da doğrudan satıcının hesabına aktarır.
İlk taksiti genellikle kullandırım tarihinden bir ay sonra ödersiniz. Otomatik ödeme talimatı vermek gecikme faizi riskini ortadan kaldırır.
Belgeleri eksiksiz teslim ettiğinizde bankanın ön değerlendirmesi genellikle 1–3 iş günü sürer. Asıl süreyi ekspertiz randevusu ve raporun hazırlanması alır; bu da 3–7 günü bulabilir. Onay çıktıktan sonra işlemi tapu randevusuna göre tamamlarsınız. Başvurudan tapuya kadar toplam 1–3 hafta beklemek gerçekçi olur.
Kesin kredi başvurusu için konutun belli olması gerekir çünkü kredi tutarı ekspertiz değerine bağlıdır. Ancak ön onay alabilirsiniz: banka gelirinize ve kredi notunuza bakarak size ne kadar kredi verebileceğini önceden bildirir. Ön onay hem bütçenizi netleştirir hem de satıcıyla pazarlıkta elinizi güçlendirir.
Kredi kullandırılmadan önce vazgeçmek genellikle mümkündür; bu aşamada ödediğiniz ekspertiz ücreti gibi masraflar iade edilmez. Kredi kullandırıldıktan sonra vazgeçmek ise krediyi erken kapatmak anlamına gelir ve kalan anaparanın en fazla %2'si kadar erken ödeme ücreti alınabilir.
Evet ve çoğu durumda avantajlıdır. Bankalar aynı hanedeki bireylerin belgelenebilir gelirlerini toplar; bu da taksitin gelirin yarısını aşmaması kuralını tutturmayı kolaylaştırır. Ancak eşinizin üzerine de kayıtlı konut varsa BDDK'nın ilave konut oran azaltımı devreye girebilir.