Ekspertiz Nedir? Konut Kredisinde Ekspertiz Değeri (2026)

🎯 Ekspertiz Değeri Neden Bu Kadar Önemli?

BDDK'nın kredi/değer oranı, ekspertiz değerine uygulanır. Yani banka "bu evin değeri şu kadar" der ve kredi tavanını o rakam üzerinden hesaplar.

Somut örnek

6 milyon TL'ye anlaştığınız C sınıfı bir ev düşünün. Eksper eve 5,5 milyon TL değer biçti:

Kredi tavanı: 5.500.000 × %70 = 3.850.000 TL (5–7 milyon bandı, C sınıfı)
Ödemeniz gereken toplam: 6.000.000 TL
Gereken peşinat: 6.000.000 − 3.850.000 = 2.150.000 TL

Eksper 6 milyon TL deseydi kredi tavanı 4.200.000 TL olacak, peşinat 1.800.000 TL'ye inecekti. Yani 500 bin TL'lik değerleme farkı, cebinizden 350 bin TL fazla peşinat çıkarıyor.

📌 Oran tablosunun tamamını metodoloji sayfamızda yayımladık.

📉 Ekspertiz Düşük Çıkarsa Ne Yapabilirsiniz?

Satıcıyla fiyatı yeniden konuşun. Ekspertiz raporu pazarlıkta güçlü bir dayanaktır; satıcı aynı sorunu bir sonraki alıcıda da yaşayacaktır.
Farkı peşinatla kapatın. En yaygın çözüm bu ama nakit ayırmanız gerekir.
İtiraz edin. Rapordaki maddi hataları (yanlış metrekare, eksik oda, yanlış kat, dikkate alınmamış tadilat) belgeleyerek bankaya başvurabilirsiniz. Banka yeniden değerleme yaptırabilir.
Başka bankaya başvurun. Her banka farklı değerleme şirketiyle çalışır; ikinci ekspertiz farklı sonuç verebilir. Ancak ekspertiz ücretini yeniden ödersiniz.

⚠️ Ekspertiz ücretini banka, kredi onaylanmasa bile iade etmez. Bu yüzden başvurudan önce evin piyasa değerini kabaca araştırmak, boşuna masraf etmenizi önler.

💸 Ekspertiz Ücreti Ne Kadar?

Ekspertiz ücreti konutun büyüklüğüne, bulunduğu şehre ve değerleme şirketine göre değişir; genellikle birkaç bin lira seviyesinde kalır ve peşin ödenir. Bazı bankalar kampanya dönemlerinde bu ücreti karşılıyor — başvurmadan önce sorun.

Bu ücreti taksit hesaplarımıza katmıyoruz. Sitedeki taksit rakamları sigorta ve masraf içermez; yalnızca anapara ile faizi kapsar. Hangi kalemleri dışarıda bıraktığımızı metodoloji sayfamızda tek tek yazdık.

🔗 İlgili Sayfalar

Konut kredisi nasıl alınır? En fazla ne kadar kredi çekebilirim? Hesaplama metodolojisi Enerji Kimlik Belgesi Tüm rehber

🙋 Sık Sorulan Sorular

Ekspertiz değeri satış fiyatından düşük çıkarsa ne olur?

Banka krediyi düşük olan ekspertiz değeri üzerinden hesaplar; aradaki farkı peşinat olarak siz karşılarsınız. Örneğin 6 milyon TL'ye anlaştığınız C sınıfı bir eve eksper 5,5 milyon TL değer biçerse kredi tavanınız 3.850.000 TL olur ve 2.150.000 TL peşinat gerekir. Diğer seçenekleriniz: satıcıyla fiyatı yeniden görüşmek, rapordaki hatalara itiraz etmek veya başka bankaya başvurmak.

Ekspertiz raporuna itiraz edebilir miyim?

Evet. Raporda maddi hata varsa — yanlış metrekare, eksik oda sayısı, yanlış kat bilgisi ya da dikkate alınmamış tadilat gibi — bunları belgeleyerek bankaya başvurabilirsiniz. Banka uygun görürse yeniden değerleme yaptırır. Banka itirazı, değeri beğenmediğiniz için değil somut bir hataya dayandığı için kabul eder.

Ekspertiz ücretini kim öder, kredi çıkmazsa iade edilir mi?

Ücreti başvuru sahibi öder; kredi onaylanmasa bile banka bu ücreti iade etmez. Bazı bankalar kampanya dönemlerinde ekspertiz ücretini karşılıyor; başvurmadan önce sormakta fayda var.

Ekspertiz değerini ne belirler?

Eksper; konutun konumu, metrekaresi, yaşı, kat ve cephe durumu, bina özellikleri, ısıtma sistemi ve bölgedeki güncel satış örneklerini birlikte değerlendirir. Amaç, konutun bugünkü piyasa koşullarında satılabileceği gerçekçi değeri bulmaktır. Bu yüzden ekspertiz değeri, ilan fiyatlarından düşük çıkabilir.